住宅ローンが残っている不動産を売却する方法｜完済・オーバーローンの対処法

住宅ローンが残っていても不動産は売却できる？

結論から言えば、**住宅ローンが残っていても不動産売却は可能です**。ただし、売却代金でローンを完済する手続きが必要です。

住宅ローンが設定されている不動産には「抵当権」が設定されています。抵当権が残ったまま売却することはできないため、売却と同時に抵当権を抹消する手続きが必要です。

ローン残高と売却価格の関係

住宅ローンが残っている場合、売却価格とローン残高の関係によって対応方法が異なります。

① 売却価格 ＞ ローン残高（アンダーローン）

売却代金でローンを完済し、残りが手元に残るケースです。最もシンプルで問題なく売却できます。

**手続きの流れ：**

1. 不動産を売却

2. 売却代金でローンを一括完済

3. 金融機関が抵当権を抹消

4. 差額が手元に残る

② 売却価格 ＜ ローン残高（オーバーローン）

売却代金だけではローンを完済できないケースです。自己資金での補填または任意売却の検討が必要になります。

**対処方法：**

• **自己資金で差額を補填**：貯蓄等でローン残高との差額を用意して完済する
• **住み替えローンの活用**：新居の住宅ローンと旧ローンをまとめて借り換える
• **任意売却**：金融機関と協議し、残債を残した状態で売却する

住宅ローンを完済して売却する手順

ステップ1：ローン残高の確認

金融機関から送られてくる「住宅ローン残高証明書」または「返済予定表」で現在の残高を確認します。正確な完済予定額は金融機関に「繰上返済（一括完済）の試算」を依頼することで確認できます。

ステップ2：不動産の査定

複数の不動産会社に一括査定を依頼し、売却価格の目安を把握します。ローン残高と査定額を比較して「アンダーローン」か「オーバーローン」かを確認しましょう。

ステップ3：売却活動・買主決定

査定結果をもとに売り出し価格を設定し、媒介契約を締結して売却活動を開始します。

ステップ4：引き渡しと同時にローン完済・抵当権抹消

売買契約の引き渡し日に、買主からの売却代金を受け取り、そのまま金融機関への残債返済と抵当権抹消を同時に行います。司法書士が手続きを代行するのが一般的です。

住宅ローン返済中の売却でよくある疑問

Q. 売却前に金融機関への相談は必要ですか？

A. 必須ではありませんが、事前に金融機関へ「売却を検討している」と伝えておくとスムーズです。特にオーバーローンの場合は金融機関との協議が必要になります。

Q. 固定金利・変動金利で売却の手続きは変わりますか？

A. 売却の手続き自体は変わりません。ただし固定金利の場合、期間中の繰上返済に違約金（期限前返済手数料）が発生するケースがあります。事前に金融機関に確認しましょう。

Q. ペアローン（夫婦共同）の場合はどうなりますか？

A. ペアローンの場合、夫婦双方が借り主であるため、売却・完済の手続きも双方の合意が必要です。また離婚時のペアローン物件売却は特に複雑になるため、専門家への相談をおすすめします。

Q. 売却後もローンが残った場合（任意売却後）の残債はどうなりますか？

A. 任意売却後に残った残債（残債務）は、金融機関と分割返済の交渉を行うことが一般的です。一定の条件を満たせば残債の一部免除が認められるケースもあります。

住宅ローン残債がある場合の売却タイミング

住宅ローンが残っている物件の売却は「売り時」を見極めることも重要です。

• **ローン残高が少なくなった段階**：アンダーローンになるタイミングで売却すると手元に多く残る
• **不動産価格が高い時期**：市場価格が高い時期に売却することで、ローン完済後の手残りが増える
• **金利上昇前**：金利上昇により物件価格が下がる前に売却を検討する

まず現在の不動産価値を無料査定で確認し、ローン残高と比較してみましょう。

まとめ

住宅ローンが残っていても不動産の売却は可能です。売却代金でローンを完済できる「アンダーローン」の場合はシンプルに手続きが進みます。売却代金が残高を下回る「オーバーローン」の場合は、自己資金での補填・住み替えローン・任意売却などの選択肢を検討する必要があります。まず無料査定でローン残高と売却価格を比較することが最初のステップです。

専門家からの一言

住宅ローンが残っているからと売却を諦めている方が意外と多いですが、実際には問題なく売却できるケースがほとんどです。重要なのはまず現在の売却価格とローン残高を正確に把握することです。特に購入から5年以上経過している物件は、価格が大きく変動している可能性があります。まず無料査定で現在の不動産価値を確認することを強くおすすめします。

赤白クロー（宅地建物取引士・不動産業界歴20年以上）