相続登記の義務化後に不動産を売却する流れ｜空き家特例・税金を解説【2026年版】

この記事でわかること

• 相続不動産を売却する前に必要な確認事項
• 相続登記（名義変更）の重要性
• 相続不動産売却にかかる税金と特例
• 複数の相続人がいる場合の注意点

相続した不動産を売却するための流れ

相続した不動産を売却するには、まず以下の準備が必要です。

1. 相続関係の確認（誰が相続人か）

2. 遺産分割協議（誰がその不動産を相続するか）

3. 相続登記（名義変更）

4. 不動産の査定・売却活動

5. 売買契約・引渡し・税金の申告

相続登記（名義変更）は必須

相続した不動産を売却するには、必ず相続登記（名義変更）を完了させる必要があります。亡くなった方の名義のまま売却することはできません。

2024年4月から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記をしないと10万円以下の過料が科される場合があります。

相続登記は司法書士に依頼するのが一般的です。費用は不動産の固定資産評価額の0.4%の登録免許税＋司法書士報酬（5〜10万円程度）です。

遺産分割協議書の作成

相続人が複数いる場合、誰がその不動産を相続するかを全員で決める「遺産分割協議」が必要です。全員が合意した内容を「遺産分割協議書」として文書化します。

注意点：

• 相続人全員の実印・印鑑証明書が必要
• 1人でも欠席・反対があると協議不成立
• 合意が得られない場合は家庭裁判所での調停・審判が必要

相続不動産売却にかかる税金

譲渡所得税

相続した不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。

計算式：売却価格 ー 取得費（購入時の費用） ー 売却費用 ＝ 譲渡所得

取得費は「相続時の時価」ではなく「被相続人が購入した金額」が基本です。ただし取得費が不明な場合は売却価格の5%とみなします。

所有期間が5年超なら長期譲渡所得（税率20.315%）、5年以下なら短期譲渡所得（税率39.63%）となります。

相続空き家の3,000万円特別控除

以下の条件を満たす場合、譲渡所得から3,000万円を控除できます：

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）
• 相続の直前まで被相続人が一人で居住していた
• 相続後、売るまで人が住んでいない・貸していない
• 売却価格が1億円以下

条件を満たせば大幅な節税になります。税理士への確認を必ずしてください。

相続後の売却で損をしないための注意点

早めの査定

相続が発生したら早めに不動産の査定を受けて現在の価値を把握することが重要です。相続税の申告（相続発生から10ヶ月以内）に間に合わせるためにも早期確認が必要です。

相続税の申告期限

相続税は相続発生から10ヶ月以内に申告・納税が必要です。相続税を払うために不動産を売却する場合は特に急いで動く必要があります。

取得費加算の特例

相続税を払った場合、売却の取得費に相続税の一部を加算できる「取得費加算の特例」があります。譲渡所得を減らせる可能性があるため税理士に確認しましょう。

不動産会社経営者からのアドバイス

相続不動産の売却で最もよく見るトラブルは「相続人間の意見の不一致」です。売りたい人・住み続けたい人・賃貸にしたい人が混在して身動きが取れなくなるケースです。早期に全員で話し合い、結論を出すことが最善の解決策です。

よくある質問（FAQ）

Q. 相続登記が終わっていなくても売却の準備はできますか？

A. 査定・売却活動の準備はできますが、売買契約の締結・引渡しは相続登記完了後になります。並行して進めると時間短縮になります。

Q. 相続した空き家の固定資産税は誰が払いますか？

A. 相続が完了するまでの間も固定資産税は発生します。相続人全員が連帯して納税義務を負います。早めに整理することが重要です。

Q. 相続不動産に住んでいない場合、税金は高くなりますか？

A. 居住用として使っていない物件には「3,000万円特別控除」が使えない場合があります。条件を確認するため税理士への相談をおすすめします。

まとめ

相続した不動産の売却は登記・遺産分割協議・税金申告と多くの手続きが絡みます。司法書士・税理士・不動産会社と連携して進めることが重要です。まず不動産の価値を把握するために無料査定から始めましょう。