遺産分割と不動産売却｜相続人が複数の場合の手続きと注意点【埼玉版】

この記事でわかること

• 遺産分割と不動産売却の基本的な流れ
• 相続人が複数いる場合の売却手続き
• 遺産分割協議書の作成方法
• 売却しない相続人がいる場合の対処法
• 税金（譲渡所得税・相続税）との関係

遺産分割と不動産売却の基本

相続が発生した場合、被相続人（亡くなった方）の不動産は相続人全員の「共有財産」となります。この状態では一人の相続人が勝手に売却することはできません。不動産を売却するためには、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が不動産を取得するか（または全員で売却するか）を決める必要があります。

遺産分割の3つの方法

不動産の遺産分割には主に以下の3つの方法があります。

• **現物分割**：不動産をそのまま特定の相続人が取得する
• **換価分割**：不動産を売却して現金化し、相続人間で分ける（最も一般的）
• **代償分割**：不動産を取得した相続人が、他の相続人に現金を支払う

不動産は物理的に分割できないケースが多いため、**換価分割**（売却して現金分配）が選ばれることが多いです。

相続人が複数いる場合の売却手続き

ステップ1：相続人を確定する

まず被相続人の戸籍謄本を取り寄せて、相続人を全員確定します。法定相続人の範囲は配偶者・子ども・親・兄弟姉妹の順番で決まります。相続人全員を把握できたら次のステップに進みます。

ステップ2：遺産分割協議を行う

相続人全員が参加して「誰が何を相続するか」を話し合います。この協議では全員の合意が必要です。一人でも反対すると遺産分割は成立しません。協議がまとまったら「遺産分割協議書」を作成し、相続人全員が署名・実印を押印します。

ステップ3：相続登記を行う

遺産分割協議書に基づき、不動産の名義を相続人に変更します（相続登記）。2024年4月から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記が必要です。登記には司法書士への依頼が一般的で、費用は5〜15万円程度です。

ステップ4：売却活動を行う

名義変更が完了したら、不動産会社に査定を依頼して売却活動を開始します。相続人が複数の場合でも、代表者を決めて売却手続きを進めることができます。ただし売買契約の締結は相続人全員の署名・捺印が必要です。

売却に反対する相続人がいる場合

相続人の中に不動産の売却に反対する方がいる場合、一方的に売却することはできません。対処法としては以下が考えられます。

話し合いで解決する

反対している相続人の理由を丁寧に聞き、代償金（その方の相続分に相当する現金）を提示して合意を目指します。感情的な対立がある場合は弁護士や調停を活用することも有効です。

調停・審判を利用する

話し合いがまとまらない場合、家庭裁判所に「遺産分割調停」を申し立てることができます。調停でも解決しない場合は「審判」に移行し、裁判所が分割方法を決定します。

共有持分の売却

自分の持分だけを第三者に売却する「共有持分売却」という方法もありますが、売却先が限られ価格が低くなることが多いため、最終手段と考えた方が良いでしょう。

相続した不動産を売る際の税金

相続税と取得費加算の特例

相続税を支払った場合、相続開始から3年10ヶ月以内に不動産を売却すると、支払った相続税の一部を売却時の取得費に加算できる「取得費加算の特例」が使えます。これにより譲渡所得税を軽減できます。

相続空き家の3,000万円特別控除

親から相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡益から最大3,000万円を控除できます。主な要件は以下の通りです。

• 1981年5月31日以前に建築された家屋であること
• 相続時から売却時まで居住用に使用されていないこと
• 売却価格が1億円以下であること
• 売却前に耐震リフォームを行うか、建物を取り壊して土地として売却すること

2023年の改正で、売買契約後に建物を取り壊す場合にも適用可能になりました。

不動産会社経営者からのアドバイス

相続不動産の売却で最もトラブルになるのが「売却を急いでいる相続人」と「思い入れがあって売りたくない相続人」の対立です。

経営者として多くの相続案件に関わった経験から言うと、感情的な対立を長引かせると、その間に固定資産税や維持管理費用が発生し続けます。早期解決のためにも、まず不動産の現在価値を全相続人で共有することから始めることをおすすめします。複数社の査定額を見ることで、「この価格なら売ってもいい」という共通認識が生まれやすくなります。

よくある質問（FAQ）

Q. 相続人全員の同意がないと不動産は売れませんか？

A. 原則として、共有不動産の売却には相続人全員の合意が必要です。一人でも反対すると売却できません。合意が得られない場合は家庭裁判所の調停・審判を活用する方法があります。

Q. 遺産分割協議書はどこで作成できますか？

A. 相続人間で合意できれば自分たちで作成できますが、内容の不備があると後でトラブルになる可能性があります。弁護士・司法書士・行政書士に依頼することをおすすめします。費用は5〜20万円程度が目安です。

Q. 相続登記をしないで不動産を売却できますか？

A. 相続登記が完了していない状態でも売買契約は進められますが、決済・引き渡しまでに登記が必要です。2024年4月から相続登記が義務化されたため、早めに手続きを進めましょう。

まとめ

遺産分割と不動産売却は、相続人全員の合意形成が最大のポイントです。遺産分割協議・相続登記・税制優遇（相続空き家特例・取得費加算特例）を正しく理解し、弁護士・司法書士・不動産会社と連携して進めることが重要です。埼玉エリアで相続不動産の売却をお考えの方は、まず無料査定で現在の価値を把握し、相続人間での話し合いの材料にしましょう。