不動産売却で損失が出たら？譲渡損失の損益通算・繰越控除を解説

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この記事でわかること

不動産を売却したとき、売却価格が購入時の価格（取得費）と諸費用の合計を下回ると「譲渡損失」が発生します。バブル期に購入した物件や、築年数が経過した物件では譲渡損失が出ることがあります。

この損失は、一定の条件を満たせば給与所得など他の所得と相殺（損益通算）でき、税金が戻ってくる可能性があります。

損益通算とは、不動産売却で出た損失を、給与所得や事業所得などの他の所得から差し引ける制度です。

例：

この場合、課税対象の所得が大幅に減るため、源泉徴収された所得税が還付されます。

損益通算をしても損失を引ききれない場合、残った損失を翌年以降3年間にわたって繰り越して控除できます。これを「繰越控除」といいます。

例：

最大4年間（売却した年＋3年）にわたって節税効果が続きます。

自宅を売却して新しい自宅に買い換えた場合、旧自宅の譲渡損失を損益通算・繰越控除できます。

買い換えなくても、売却した自宅に住宅ローンが残っており、売却価格がローン残高を下回る場合、その差額を限度に損益通算・繰越控除できます。

条件は細かいため、必ず税理士や税務署に確認しましょう。

譲渡損失の特例を使うには、損失が出た年に確定申告が必要です。さらに繰越控除を使う年も毎年申告が必要です。申告しないと特例は適用されません。

「損失が出たから何もしない」のは大きな損です。マイホームの売却で損失が出た場合、損益通算・繰越控除で数十万円単位の税金が戻ることがあります。売却前に損益の見込みを把握し、特例が使えそうなら必ず確定申告をしましょう。まず無料査定で売却価格を確認することが第一歩です。

A. これらの特例はマイホーム（居住用財産）が対象です。投資用物件の譲渡損失は、原則として給与所得との損益通算はできません。

A. 特例の条件を満たすなら申告すべきです。申告することで税金が還付される可能性があります。条件を満たさない場合は申告義務はありません。

A. 売却した年に損益通算し、引ききれない分を翌年以降3年間繰り越せます。合計で最大4年間です。

不動産売却で損失が出ても、マイホームなら損益通算・繰越控除で税金が戻る可能性があります。所有期間5年超などの条件を満たすか確認し、必ず確定申告をしましょう。まず無料査定で売却価格と損益の見込みを把握することが重要です。

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🖊 この記事の監修者

不動産業界20年以上の実務経験を持つ専門家が監修しています。売買仲介・査定の現場経験にもとづき、埼玉エリアの不動産売却について正確でわかりやすい情報をお届けしています。