古家付き土地の売却｜解体すべき？そのまま売るべき？判断基準を解説

最終更新日：2026年7月13日

この記事でわかること

• 古家付き土地とは
• 解体して売るメリット・デメリット
• 古家付きのまま売るメリット・デメリット
• 解体すべきかの判断基準

古家付き土地とは

古家付き土地とは、古い建物が残ったまま売り出される土地のことです。建物に資産価値がほとんどなく、「土地として売る」のが実態ですが、解体せずに建物を残したまま売却するケースを指します。

売主は「解体してから売る」か「古家付きのまま売る」かを選ぶ必要があります。

解体して更地にして売る場合

メリット

• 土地の状態が見やすく、買い手が購入後のイメージを持ちやすい
• 「更地」として売り出せて買い手の幅が広がる
• すぐに新築を建てたい買主に好まれる

デメリット

• 解体費用がかかる（木造で100万〜200万円程度）
• 更地にすると固定資産税の住宅用地特例が外れ、税金が最大6倍になる
• 解体後に売れ残ると税負担が続く

古家付きのまま売る場合

メリット

• 解体費用がかからない
• 住宅用地特例が継続し、固定資産税が安いまま
• 古家をリノベーションしたい買主に需要がある
• 解体費用を買主負担にできる場合がある

デメリット

• 建物があると土地のイメージがしにくい
• 契約不適合責任（建物の不具合）を問われるリスク
• 買主が解体費用を考慮して価格交渉してくることがある

解体すべきかの判断基準

解体した方がよいケース

• 建物の傷みが激しく、危険・見栄えが悪い
• 周辺が新築中心のエリアで、更地需要が高い
• 早期売却を優先したい

古家付きで売った方がよいケース

• 建物がまだ使える状態
• リノベーション需要があるエリア
• 解体費用の負担を避けたい
• 売れるまでの固定資産税を抑えたい

「古家付き」で売る場合の契約上の工夫

古家付き土地を売る場合、建物の不具合について「契約不適合責任を負わない」とする特約を付けることが一般的です。これにより、引き渡し後の建物トラブルを回避できます。不動産会社と相談して契約条件を整えましょう。

解体費用の相場

| 構造 | 解体費用の目安（坪単価） |

|——|———————-|

| 木造 | 3万〜5万円/坪 |

| 鉄骨造 | 4万〜6万円/坪 |

| RC造 | 6万〜8万円/坪 |

30坪の木造住宅なら100万〜150万円程度が目安です。

不動産会社経営者からのアドバイス

「解体してから売るべきか」は多くの売主が悩むポイントです。結論は「エリアと建物の状態次第」です。新築需要が高いエリアなら解体、リノベ需要があるエリアや建物がまだ使えるなら古家付きが有利なことが多いです。解体費用をかけても売れ残ると税負担が重くなるため、まず両パターンの査定額を比較してから判断しましょう。

よくある質問（FAQ）

Q. 古家付き土地は解体しないと売れませんか？

A. 解体しなくても売れます。リノベーション需要や、買主負担での解体を前提に売却するケースも多くあります。

Q. 解体費用は売主と買主どちらが負担しますか？

A. ケースによります。売主が解体して更地で売るか、古家付きで売って買主が解体するか、価格交渉次第です。

Q. 更地にすると税金が上がるって本当ですか？

A. 本当です。建物を解体すると住宅用地特例が外れ、固定資産税が最大6倍になります。解体のタイミングは慎重に判断しましょう。

まとめ

古家付き土地は「解体して更地で売る」か「古家付きで売る」かの判断が重要です。エリアの需要・建物の状態・税金・費用を総合的に考えましょう。まず両パターンの査定額を比較し、契約条件を整えて売却を進めることをおすすめします。