不動産売却と住み替えローン｜ダブルローンのリスクと対処法を解説

この記事でわかること

• 住み替えの2つのパターン（売り先行・買い先行）の違い
• ダブルローンのリスクと回避策
• 住み替えローンの仕組みと使い方
• 埼玉で住み替えを成功させるためのポイント

住み替えとは

住み替えとは、現在の住まいを売却して新しい住まいを購入することです。多くの場合、今の住宅ローンが残ったまま新居を購入する必要があり、資金計画が非常に重要になります。

住み替えの2つのパターン

① 売り先行（現在の家を先に売る）

現在の家を売ってから新居を購入するパターンです。

メリット：

• 売却代金を新居の頭金にできる
• ダブルローンにならない
• 資金計画が立てやすい

デメリット：

• 売却後・購入前の仮住まいが必要になる場合がある
• 引越しが2回になる

売り先行は資金的に安全ですが、仮住まいの費用・手間がかかります。仮住まい期間は2〜4ヶ月が一般的です。

② 買い先行（新居を先に購入する）

新居を先に購入して、現在の家を後から売るパターンです。

メリット：

• 仮住まいが不要で引越しが1回
• 売却を急ぐ必要がない
• 新居をじっくり選べる

デメリット：

• 現在のローンと新居のローンが一時的に重なる（ダブルローン）
• 資金的な負担が大きくなる
• 売却が長引くと経済的に厳しくなる

ダブルローンとは

ダブルローンとは、現在の住宅ローンを返済中に新居のローンも組んでしまう状態です。2本のローンを同時に返済することになるため、月々の支払いが大幅に増加します。

たとえば現在の住宅ローン残高が2,000万円あり、新居の住宅ローンが3,000万円の場合、合計5,000万円のローンを抱えることになります。両物件が売れるまでの期間はこの状態が続きます。

ダブルローンを回避するための「つなぎ融資」

つなぎ融資（ブリッジローン）とは、旧居が売れるまでの間、一時的に資金を借りる短期融資のことです。旧居が売れたら返済します。

特徴：

• 金利が住宅ローンより高め（年3〜5%程度）
• 借入期間は1〜2年程度が限度
• 審査は住宅ローンより厳しめ

住み替えローンとは

住み替えローン（買い替えローン）は、旧居の住宅ローン残債と新居の住宅ローンを一本化する融資です。

例：

• 旧居のローン残高：1,500万円
• 新居の購入価格：4,000万円
• 住み替えローン：5,500万円（一本化）

旧居の売却代金でローンを完済できない「オーバーローン」の場合でも住み替えができるメリットがあります。ただし借入額が大きくなるため審査が厳しく、金融機関によっては対応していない場合もあります。

埼玉での住み替えのポイント

埼玉県では都内→埼玉への住み替えと、埼玉内での住み替え（例：さいたま市→郊外）の2パターンが多いです。

埼玉での住み替えのメリット：

• 都内より地価が低く、同じ予算でより広い家に住み替えられる
• 子育て支援・教育環境が充実している自治体が多い
• 車があれば郊外でも生活しやすい

埼玉の不動産会社は住み替え実績が豊富なところが多く、売却と購入を一体でサポートしてもらえる場合があります。

住み替えのスケジュール目安

期間	やること
1〜2ヶ月前	住み替え先の物件調査・資金計画の確認
3〜6ヶ月前	現居の査定・売却活動開始
売却成立後	新居契約・住宅ローン申込
引渡し前後	引越し・登記手続き

不動産会社経営者からのアドバイス

住み替えで最も失敗するのは「新居を先に決めてしまって旧居が売れない」パターンです。特に築古物件・人気エリア外の物件は売却に時間がかかります。新居の購入は旧居の売却目途が立ってから進めることを強くおすすめします。

よくある質問（FAQ）

Q. 住み替えローンは誰でも使えますか？

A. 金融機関によって要件が異なります。旧居のローン残高・新居の購入価格・収入・信用情報によって審査結果が変わります。まずは現在の借入銀行に相談してください。

Q. 旧居が売れるまでの仮住まいはどうすればいいですか？

A. 賃貸への一時入居が一般的です。費用は月8万〜15万円程度が相場です。旧居売却後すぐに新居購入できるよう計画を立てましょう。

Q. 売却と購入を同じ不動産会社に頼んだほうがいいですか？

A. 同じ会社に依頼するとスケジュール調整がしやすいメリットがあります。ただし売却の査定は複数社で行い、最も条件の良い会社を選ぶことが重要です。

まとめ

住み替えは「売り先行」で資金計画を立てるのが基本です。ダブルローンのリスクを避けるために、旧居の売却見込みを立ててから新居探しを始めましょう。まずは複数の不動産会社に現居の査定を依頼するところから始めてください。