不動産売却と贈与税の関係｜売却・贈与どちらが得か？注意点を解説

不動産の贈与と売却の違い

不動産を他者に渡す方法には「売却」と「贈与」があります。それぞれ課税される税金が異なります。

| 項目 | 売却 | 贈与 |

|——|——|——|

| 課税される税金 | 譲渡所得税・住民税 | 贈与税 |

| 課税対象者 | 売主（売った人） | 受贈者（もらった人） |

| 基準となる金額 | 売却価格 | 不動産の評価額 |

| 控除・特例 | 3,000万円特別控除など多数 | 基礎控除110万円など |

贈与税とは？

贈与税とは、個人から財産をもらった場合に課される税金です。不動産を贈与する場合、受贈者（もらった人）が贈与税を負担します。

贈与税の計算方法（暦年課税）

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贈与税 ＝（贈与財産の評価額 − 基礎控除110万円）× 税率

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不動産の評価額は「路線価方式」または「倍率方式」で計算した相続税評価額を使います。市場価格より低くなることが多いです。

贈与税の税率（一般贈与財産の場合）

| 課税価格 | 税率 | 控除額 |

|———|——|——-|

| 200万円以下 | 10% | − |

| 300万円以下 | 15% | 10万円 |

| 400万円以下 | 20% | 25万円 |

| 600万円以下 | 30% | 65万円 |

| 1,000万円以下 | 40% | 125万円 |

| 1,500万円以下 | 45% | 175万円 |

| 3,000万円以下 | 50% | 250万円 |

| 3,000万円超 | 55% | 400万円 |

不動産売却時に贈与税が課される場合

通常、不動産の「売却」では贈与税は発生しません。しかし以下のケースでは売却であっても贈与税が課される可能性があります。

著しく低い価格での売却（低廉譲渡）

時価より著しく低い価格（時価の概ね50%未満が目安）で売却した場合、差額が「みなし贈与」として贈与税の対象になる場合があります。

例：市場価格3,000万円の不動産を1,000万円で親族に売却した場合

→ 差額2,000万円がみなし贈与となり贈与税が課される可能性があります

注意が必要なケース

• 親子間・兄弟間・夫婦間の不動産売買
• 同族会社への低額売却
• 離婚時の財産分与（時価を超える部分はみなし贈与）

贈与の特例制度

①相続時精算課税制度

60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与について、最大2,500万円まで贈与税が非課税になる制度です（2024年1月以降は年110万円の基礎控除も追加）。ただし、後の相続時に相続財産に加算されます。

**不動産贈与での活用ポイント：**

• 将来値上がりが見込まれる不動産を早めに贈与する場合に有効
• 相続税の節税につながる可能性がある

②住宅取得等資金の贈与税非課税特例

父母・祖父母から子・孫が住宅取得資金の贈与を受ける場合、一定額まで非課税になる制度です（金額・条件は年度により変更）。

③配偶者控除（おしどり贈与）

婚姻期間20年以上の夫婦間での居住用不動産の贈与は、最大2,000万円まで贈与税が非課税になります（基礎控除110万円と合わせて最大2,110万円）。

売却と贈与どちらが得か？

売却が有利なケース

• 不動産に3,000万円特別控除が使える（マイホームの売却）
• 相手方に贈与税の支払い能力がない
• 売却益を現金で活用したい

贈与が有利なケース

• 将来の相続税対策として生前贈与を活用したい
• 配偶者控除・相続時精算課税を利用できる
• 売却益（譲渡所得税）より贈与税の負担が低いケース

試算例：親から子への不動産移転

相続税評価額2,000万円の不動産を売却vs贈与で比較：

**売却の場合（親が取得費を持つケース）：**

• 売却価格：2,500万円（時価）
• 取得費：500万円
• 譲渡所得：2,000万円
• 譲渡所得税（長期）：約400万円（20.315%）

**贈与の場合（一般贈与）：**

• 評価額：2,000万円
• 基礎控除後：1,890万円
• 贈与税：約585万円

この例では売却の方が税負担が低くなります。ただし個別の状況（取得費・特例の適用可否・相続税の有無など）で逆転することがあります。

不動産売却と贈与税に関する注意点

①不動産の評価額と時価は異なる

贈与税の計算に使う「相続税評価額」は時価（市場価格）より低いのが一般的です。相続税評価額で贈与しても、時価と評価額の差が大きい場合は税務署から指摘される可能性があります。

②贈与税の申告期限

贈与を受けた年の翌年2月1日〜3月15日が申告・納税期限です。期限を過ぎると加算税・延滞税が発生します。

③名義変更（登記）が必要

不動産を贈与した場合、所有権移転登記が必要です。登録免許税（固定資産税評価額の2%）と司法書士報酬が発生します。

まとめ

不動産の売却と贈与は、どちらが税金面で有利かケースバイケースです。売却では譲渡所得税、贈与では贈与税が課されますが、各種特例・控除の適用可否によって大きく変わります。親族間での不動産移転を検討している場合は、必ず税理士・不動産会社に相談してシミュレーションを行いましょう。

専門家からの一言

「子どもに不動産を渡したい」という場合、売却・贈与・相続のどれが最適かは、相続税の見込み額・譲渡所得税・贈与税を総合的に比較しないと判断できません。特に贈与と相続を組み合わせた生前対策は早めに取り組むほど効果が大きく、相続直前の駆け込み贈与は否認されるリスクもあります。税理士と不動産会社の両方に相談することをおすすめします。

赤白クロー（宅地建物取引士・不動産業界歴20年以上）