再建築不可物件の売却方法｜売れにくい理由と高く売るコツを解説

最終更新日：2026年7月10日

この記事でわかること

• 再建築不可物件とは何か
• 売れにくい理由
• 再建築不可物件を高く売る方法
• 売却時の注意点

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、現在建っている建物を取り壊すと、新しい建物を建てられない土地のことです。建築基準法の「接道義務」を満たしていないことが主な原因です。

接道義務とは

建築基準法では、建物の敷地は「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められています。これを満たさない土地は再建築不可となります。

再建築不可物件が生まれる主なケース

• 敷地が道路に2m以上接していない
• 接している道路の幅が4m未満
• 道路として認められていない通路に接している
• 旗竿地で通路部分の幅が2m未満

古い住宅地や、昔ながらの密集地に多く見られます。

再建築不可物件が売れにくい理由

① 住宅ローンが使いにくい

再建築不可物件は担保価値が低く、金融機関が住宅ローンを敬遠します。買主が現金購入できる層に限られます。

② 建て替えができない

将来建て替えられないため、買い手にとってリスクが高く、需要が限られます。

③ リフォーム費用がかかる

古い建物が多く、購入後のリフォーム費用を見込む必要があります。

再建築不可物件を高く売る5つの方法

① 隣地所有者に売却する

隣地と一体化すれば接道義務を満たせる場合があります。隣地所有者にとっては土地拡張のメリットがあり、高く売れる可能性があります。

② セットバックや隣地購入で再建築可能にする

接道部分を買い増したり、セットバックすることで再建築可能になれば、価値が大幅に上がります。

③ リフォーム・リノベーションして売る

建て替えできなくても、リフォームで住める状態にすれば需要が生まれます。

④ 再建築不可物件専門の買取業者に依頼する

専門業者は再生ノウハウや投資家ネットワークを持っており、一般市場より早く・適正に買い取ってくれます。

⑤ 現況のまま投資家に売る

賃貸物件として運用したい投資家には、利回りの良い物件として需要があります。

売却時の注意点

告知義務を守る

再建築不可であることは重要事項です。買主に必ず説明しなければなりません。隠して売るとトラブルになります。

複数の専門業者に査定を依頼する

一般の不動産会社では「売れない」と言われることもあります。再建築不可物件を扱う専門業者を含めて複数社に査定を依頼しましょう。

不動産会社経営者からのアドバイス

再建築不可物件は「売れない」と諦める方が多いですが、専門業者や隣地所有者へのアプローチで売却できるケースは多いです。一般の業者だけでなく、再建築不可・訳あり物件専門の買取業者にも査定を依頼することが、適正価格で売る最大のコツです。

よくある質問（FAQ）

Q. 再建築不可物件でも売れますか？

A. 売れます。専門業者や投資家、隣地所有者など買い手は存在します。複数の専門業者に査定を依頼しましょう。

Q. 再建築可能にする方法はありますか？

A. 隣地の買い増しやセットバックで接道義務を満たせば再建築可能になります。費用対効果を検討しましょう。

Q. 再建築不可物件の価格はどのくらい下がりますか？

A. 一般的に通常物件の5〜7割程度が目安ですが、立地や再生可能性によって変わります。専門業者の査定で確認しましょう。

まとめ

再建築不可物件は接道義務を満たさない土地で売れにくいですが、隣地所有者への売却や専門業者の活用で売却可能です。告知義務を守り、専門業者を含めた複数社に査定を依頼して適正価格を引き出しましょう。