不動産売却と固定資産税の精算方法｜売却時の注意点【埼玉版】

不動産売却時の固定資産税はどうなる？

不動産を売却する年に固定資産税はどうなるのか、疑問に思う方が多いです。固定資産税は1月1日時点の所有者に課税されるため、売却年の固定資産税は売主に課税されます。しかし、実際の取引では引き渡し日以降の分を買主と精算するのが一般的です。

固定資産税の精算方法

精算の仕組み

売却年の固定資産税は1月1日の所有者（売主）に課税されますが、売買契約では引き渡し日を起算点として、引き渡し日以降分を日割り計算で買主が負担するのが慣例です。

計算例

固定資産税が年間12万円（月1万円）で、7月1日に引き渡した場合、7月1日から12月31日の184日分（約6万円）を買主が売主に支払います。

精算の起算日について

精算の起算日は「1月1日」とする場合と「4月1日（新年度）」とする場合があります。どちらを採用するかは売買契約書に明記されます。

都市計画税についても精算が必要

固定資産税と同様に都市計画税（固定資産税と合わせて課税される）も日割り精算の対象になります。

売却後の固定資産税の支払い

売却して所有権が移転した後は、次年度からは買主に固定資産税が課税されます。ただし、売却年の固定資産税の支払い義務は売主にあります。

固定資産税評価額と売却価格の違い

固定資産税評価額は売却価格とは異なります。固定資産税評価額は一般的に実勢価格（市場価格）の60〜70%程度が目安です。売却価格を決める際は、固定資産税評価額ではなく実際の市場相場を参考にする必要があります。

まとめ

不動産売却時の固定資産税は、引き渡し日を基準に日割りで買主と精算するのが一般的です。売却前に固定資産税額を確認し、精算金額を把握した上で売却計画を立てましょう。税金や費用面で不明な点は不動産会社や税理士に相談することをおすすめします。

専門家からの一言

固定資産税の精算は売買契約書に必ず記載される重要事項です。精算方法・起算日について事前に確認し、引き渡し時の金額計算を正確に行うことが重要です。埼玉エリアでは1月1日を起算日とする精算が一般的ですが、契約書で必ず確認してください。売却に関わる税金・費用は事前に把握することで、スムーズな取引が実現します。

赤白クロー（宅地建物取引士・不動産業界歴20年以上）

固定資産税の住宅用地特例（軽減措置）

土地に住宅が建っている場合、「住宅用地の特例」によって固定資産税が大きく軽減されます。売却を検討する際は、この特例の有無が税負担に直結するため必ず理解しておきましょう。

• 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：固定資産税の課税標準が1/6に軽減
• 一般住宅用地（200㎡超の部分）：課税標準が1/3に軽減

注意したいのは、建物を解体して更地にするとこの特例が外れ、固定資産税が最大で約6倍に跳ね上がる点です。古家付きの土地を売る場合、解体のタイミングは慎重に判断しましょう。

空き家の固定資産税に注意（特定空家のリスク）

使っていない実家などを空き家のまま放置すると、「特定空家」に指定されるリスクがあります。特定空家に指定され行政の勧告を受けると、前述の住宅用地特例が解除され、固定資産税が約6倍になります。空き家は早めの売却・活用の検討が、税負担の観点からも有利です。

固定資産税が払えない場合の対処法

相続した不動産などで固定資産税の負担が重い場合、放置すると延滞金や差押えのリスクがあります。次の対処を検討しましょう。

• 市区町村の窓口で分割納付・納税猶予を相談する
• 売却して税負担そのものを解消する（最も根本的な解決策）
• 賃貸に出して納税原資を確保する

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、毎年春に届く「固定資産税の課税明細書（納税通知書）」で確認できます。手元にない場合は、市区町村の窓口で「固定資産評価証明書」を取得するか、「固定資産課税台帳」を閲覧することで確認できます。この評価額は売却価格の目安や相続税評価の基礎にもなる重要な数字です。

固定資産税に関するよくある質問

Q. 不動産を売却した年の固定資産税は誰が払いますか？

A. その年の1月1日時点の所有者（売主）に納税義務があります。ただし実務上は、引渡し日を基準に日割りで買主と精算するのが一般的です。

Q. 固定資産税の精算の起算日はいつですか？

A. 起算日は地域慣行により「1月1日」または「4月1日」が使われます。関東では1月1日起算が一般的です。売買契約時にどちらを採用するか明確にしておきましょう。

Q. 売却後はいつまで固定資産税を払いますか？

A. 1月1日時点の所有者に1年分の納税通知が届きますが、引渡し以降の分は買主から日割りで受け取るため、実質的な負担は引渡し日までとなります。